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众发娱乐引用土地评估结果若干问题的研讨(下)

[来源]中国资产评估2005年第1期 [作者]王生龙 江兴华 [发表时间]2007-03-22 阅读次数:

    4.没有对其方法选择、参数选取等加以分析,也没有相应的评估技术说明。

    根据我国资产评估的有关规定,作为资产之一的土地使用权是注册资产评估师执业的范围,经人事部核准的注册资产评估师考试大纲中,也明确土地使用权是注册资产评估师的考试范围。1991年众发娱乐颁布的91号令,明确规定资产评估范围包括:固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行)》专门用一章共8条,规范了土地使用权的评估,不但规定了土地使用权资产定义和评估方法,还规定了评估方法的选取原则,各种方法中的费用组成以及参数的选取原则。财政部《众发娱乐印发<资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>(财评字[1999]91)的通知》中,明确了土地使用权的评估说明的编写,不但应介绍土地的一般因素、个别因素、区域因素,还应说明土地使用权评估价值的构成,并详细说明费用确定的依据。

    显然,并不能由于行业管理部门对机构和个人执业准人的限制,而随意删减土地评估操作程序,甚至简化评估技术说明。目前,凡是引用土地估价报告,很少有一份整体资产评估报告,能按此规定进行评估并编写说明。

    《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)中规定,对同一估价对象应选取两种以上估价方法进行估价,得出试算价格,并采用简单算术平均法、加权算术平均法等确定宗地估价结果。但我们在承做土地估价项目以及引用土地估价结果时发现,尽管单平方米价格差异不大,但总价格差异非常大。那么引用时的处理方式,就会直接影响评估结论。笔者曾经受聘从专业角度审查一个机构的报告,该报告就引用了土地估价机构报告中基准地价系数修正法的结果(比成本逼近法高18/平方米,总价高80多万元),而没有引用简单算术平均法的结果。这可能是资产评估师甚至评估机构不了解《城镇土地估价规程》造成的,后推测是因企业希望评高的一种处理。但认真考虑,也不能说与目前没有“引用规范指导意见”无关,因为资产评估规范并未说明应选取两种以上估价方法进行评估。

    5.没有分析土地与企业债权债务的关系,导致重大事项揭示不充分。

    很多国有企业,将拥有的房屋及其占用的土地使用权一同或单独以出让土地使用权抵押,或对外担保,甚至有的土地使用权已进人诉讼程序,这些事项自然是企业或有的负债。由于资产评估师在实际操作中,以不是工作范围为由,不进行核查并充分披露,导致评估结论暗含重大瑕疵,委托方使用评估报告时,也未关注该重大事项对评估结论的影响。

    例如,某铝厂区内有当地农民居住,土地属于农民宅基地,但因种种原因只有一份含该宅基地的“国有土地使用证书”。2001年该企业上级单位对设立为境外上市的股份公司改制,土地估价机构对其土地使用权进行评估时,并未关注到下列事项:所在省高院已对该厂因环境污染,要求赔偿一事,作出了民事调解。根据调解书达成的协议,该厂将于未来为居民征地,并支付该村搬迁费400多万元换取居民现住用地,该厂尚未付款也未将该事项记人有关账簿。土地估价机构根据国有土地使用证书将该地全部评估,并得到国土资源管理部门的确认。之后,资产评估机构将确认的结果计人资产价值。实际上,资产评估机构和土地估价机构应特别考虑该厂为该村另行征地费用和确定的400多万元搬迁费对评估结论的影响。如果不是与该厂交换资产评估报告意见时发现,可以想象,由于改制评估造成的权益差异,将会给企业日后经营带来多大的麻烦。

二、若干建议

    1进一步加强与其他部门所属专业协会的沟通。

    从事具体实际评估工作的注册资产评估师和评估机构都认为,没有严格的监管和指导,就不能在职业道德、执业规范以及评估质量等各方面规范,单靠个别机构、个别评估师是不可能解决好行业问题的。

    鉴于资产评估与其他5类资格范围的业务都存在这一问题的实际情况,而且涉及到众多的政府相关部门,根据国办发!20031101号文件精神,发挥评估行协会的职能,通过建立的评估行业协会联席会议制度,在此方面加强与土地估价师协会之间的专业沟通与协调,共同制定类似问题的相关执业规范。

    2.在现行分业管理、分业执业的环境下,尽快专门研究制定资产评估报告引用土地估价结果的执业规范指南(或指导意见)

    目前,在涉及类似问题时,从事具体实际评估工作的注册资产评估师和评估机构,感到头疼的是“无所适从”。一种意见认为,对其他机构及其土地估价师出具的报告和结果,无权发表不同看法,特别是已经国土资源管理部门备案的估价报告。为了规避执业责任,在评估报告特殊事项中充分披露该事项,而且都声明,不对其结果负责,欲了解土地估价的具体情况,参见《土地估价报告》。而另一种意见认为,根据国家众发娱乐资产评估的有关规范和规定,应分析其方法、参数的合理性。实践中,我们也不断研究《资产评估操作规范意见(试行)》中土地使用权评估规范与《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),多数资产评估师也同时取得了土地估价师资格,两者在所有重大方面并无大的差别。问题是不同的专业机构、不同的专业人员在具体报告格式与内容、参数选取判断中,存在的差异如何协调;在引用责任、引用方式、差错纠正、现场协调等方面如何规范。在《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》出台后,资产评估师实际

操作中,从概念、程序以及责任都清晰多了,大大减少了评估师在处理资产法律权属方面的五化八门,以及不断发生的法律纠纷。

    3.在具体项目操作中,资产评估师应加强与土地估价机构和土地估价师在评估范围、费用范围以及执业技术标准方面的沟通和协调。

    上述问题产生的原因,一方面是由于行业分割、没有统一的规范来指导,而另一方面是资产评估师自身的职业道德和业务能力不足。比如,尽管土地资产评估是其他机构承做,但站在资产的整体性角度,从优秀的职业道德出发,现场勘察资产时,对土地的账面记录、数量、面积、权属等进行核查,并与现场的土地估价师进行沟通。引用结果时,应建立在仔细分析所得到的完整的土地估价报告和技术报告的基础上。分析评估结果时,尽管不对土地估价结果本身发表看法,也需分析账面记录的构成,以及人账时土地市场价格水平,提高资产评估

结果的合理性和说服力。《资产评估准则—基本准则》第九条规定,注册资产评估师执行资产评估业务,可以聘请专家协助工作,但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。如果将“引用”看成是“专家工作”,也应采取上述措施确信土地估价结果的合理性。

    4综合性评估机构应该配备专业土地估价人员。

    为有效解决上述问题,有条件的评估机构应配备专业土地估价人员,在具体项目承做时,在技术上可以更有效解决这一问题。

 

(作者单位:中联资产评估有限公司 中国牧工商集团)

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